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未登記建物の相続手続~遺産分割の仕方~

不動産の特定が重要


全国には数えきれないほどの不動産があるため、相続が開始した場合に、遺産のなかに不動産がある場面は珍しくありません。

問題なのは、遺産である不動産が「未登記」である場合です。全国にはたくさんの「未登記不動産(多くは建物)」が存在するため、その相続手続が問題になるのです。

ここで「未登記不動産の相続手続」について解説しましょう。

被相続人が「未登記建物」を所有していたら…


未登記不動産も立派な「遺産」ですから、被相続人が亡くなった瞬間に、当該不動産は相続人のものになります。こうなると当然、遺産として承継する手続が必要になるのです。

そもそも登記は義務?
未登記であることは、実は「違法状態」です。
もう少し正確にいうと「表題登記」をしないのは、違法状態です。

不動産登記には、「表題登記」と「権利の登記」があって、通常であれば所有者がいずれもしています。「表題登記」は建物や土地などの現況を公示するものであり、「権利の登記」は不動産の所有関係や設定されている担保権などを公示するものです。

不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)を見たら、「表題部」とあるのが「表題登記」であり、「権利部」とあるのが「権利の登記」です。

登記が義務なのかどうか、整理すると以下の通りです。

成年後見制度は、3つの類型にわけることができます。

表題登記 義務(不動産登記法第47条)
権利の登記 義務ではない

表題登記は義務であり、不動産登記法には、次のように規定されています。

不動産登記法第47条第1項
新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない


上記によると表題登記は申請義務があり、絶対にしなければいけないことだと分かるでしょう。にもかかわらず、全国には表題登記すらしていない「未登記の不動産」がたくさんあるのです。

なぜ「未登記」になるのか
表題登記は義務であるにもかかわず「未登記建物」が多いのは、登記をしなくても現実的に困らない場面が多々あるからです。

未登記であれば、固定資産税の徴収対象から漏れてしまって、税金を払うことができないと思うかもしれませんが、税金は払えます。むしろ表題登記をしなくとも課税当局は建物の固定資産税評価額を算出し、固定資産税の納税を促してきます。

また、建物を建てる際に現金をすぐに用意できて、住宅ローンを組まなかった方も、未登記であって困ることはありません(逆に住宅ローンを組む場合は、金融機関の抵当権設定登記が入るため、絶対に登記しなければいけません)。

このような事情で、本来は違法であるはずの「未登記不動産」があらわれるのです。

困るのは未登記不動産を相続した場面


未登記建物を相続した場合は、どのように遺産を承継すればよいのでしょうか。登記されている建物であれば「相続登記」をしたらよいのですが、未登記建物であれば承継の仕方で困ってしまいます。相続人が複数いる場合に、特に困ります。

遺産分割協議書の記載の仕方
相続人が複数人いる場合は、遺産分割協議書を作成し、そこに未登記建物の記載もするようにします。
未登記である建物は、どのように協議書で不動産を特定したらよいかというと、「固定資産税評価証明書」を取得し、そこに書いてある表示などを参考にするとよいのです。一つ例を出します。



このように、公文書に基づいて特定できるようにしておくとよいでしょう(なお、未登記である状態は望ましくないため、早々に登記をしましょう)。

また、未登記建物の所有者が変わった場合は、役所の税務課等に連絡し、固定資産税の納税者も変更するようにしておきましょう。